Wettbewerbsverstoß / Maklerrecht – Werbung ohne Auftrag

Maklerin bei SchlüsselübergabeAnlässlich eines aktuellen Falls widmen wir diesen Beitrag dem Maklerrecht und dem Wettbewerbsrecht. Unser Mandant, der als Immobilienmakler im Saarland und in Rheinland-Pfalz tätig ist, hat derzeit den Alleinauftrag des verfügungsberechtigten Grundstückseigentümers zur Vermittlung eines Käufers für ein bestimmtes Anwesen. Er hat Hinweise des Auftraggebers erhalten, nach denen sich auch Mitbewerber für die Bewerbung des Objekts interessieren und bei ihm aus diesem Grund bereits vorgesprochen hätten. Soweit kein ungewöhnlicher oder gar rechtlich erheblicher Fall.

Alles nur „geklaut“ + Werbung ohne Auftrag

Bei einer anschließend im Internet vorgenommenen Recherche stellte unser Mandant jedoch fest, dass ein Mitbewerber seine im Internet veröffentlichte Anzeige in wesentlichen Teilen übernommen hatte und hierbei sogar eine ganze Reihe von Fotos genutzt hatte, die unser Mandant selbst für die Veranschaulichung seines Angebots auf dem Internet-Portal immonet.de mit einer eigenen Kamera erstellt hatte. Eine Rückfrage beim „Hauseigentümer“ ergab, dass dieser keinen weiteren Makler hinzugezogen hat und dass er insbesondere dem wildernden Makler nicht (unter Umgehung des Alleinauftrags) einen weiteren Auftrag erteilt hat. Interessanter Weise kannte der Verkäufer noch nicht einmal den weiteren Anbieter seines Anwesens.

Urheberrechtsverletzungen wegen ungenehmigter Bildnutzung

Aus urheberrechtlicher Sicht liegen somit bereits zwei Verletzungshandlungen vor, da der Konkurrent die Bilder ohne Genehmigung des Urhebers kopiert (vervielfältigt) und im Internet eingestellt (öffentlich zugänglich gemacht) hat. Daher ist unser Mandant berechtigt, von dem Maklerkollegen sowohl Unterlassung als auch Schadensersatz zu verlangen. Bereits aus diesen Gründen war eine Abmahnung geboten. Das Urheberrecht sei an dieser Stelle jedoch nur der Vollständigkeit halber erwähnt.

Zweifacher Wettbewerbsverstoß

Daneben hat der Gegner gleich zwei Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht begangen. Denn erstens ist es seit langer Zeit anerkannt, dass das Anbieten eines Objekts ohne Vorliegen einer Beauftragung des Verfügungsberechtigten eine irreführende und somit wettbewerbswidrige Handlung ist. Zweitens ist die vollständige Übernahme eines fremden Exposés eine wettbewerbswidrige „unmittelbare Leistungsübernahme“, die auch als Schmarotzen bezeichnet wird.

Irreführung + Verstoß gegen Handelsbrauch

Durch das Schalten einer Anzeige durch einen Immobilienmakler wird nach außen hin zu erkennen gegeben, dass dem Werbenden ein entsprechender Auftrag durch den Eigentümer erteilt worden ist. Zudem gehen Interessenten auch davon aus, dass der Makler in Verbindung mit dem berechtigten Verkäufer steht und dass dementsprechend etwaige Anfragen auch von ihm berücksichtigt werden. In der Rechtsprechung (s. etwa OLG Köln, Urteil vom 12.03.1982, Az. 6 U 8/82)  nennt man dies eine Täuschung über die Leistungsfähigkeit. Es liegt nach den Kölner Richtern zugleich ein Verstoß gegen einen eigentlich zwischen Maklern bestehenden Handelsbrauch vor, nach dem es als anstößig gilt, Objekte ohne Zustimmung des Verfügungsberechtigten anzubieten.

Dieses Mal: Abmahnung als berechtigte Folge

Wir gehen in unserer Kanzlei restriktiv mit Schutzrechtsverwarnungen, sprich Abmahnungen, um und vertreten weit häufiger Abgemahnte als Abmahner.

Abmahnung nur bei relevanten Wettbewerbsverstößen

Allzu oft wird das Instrument der Abmahnung, mit dem ein Fall aus dem gewerblichen Rechtsschutz nach Möglichkeit außergerichtlich mit erträglichen Kosten geregelt werden soll,  missbraucht.  Dies kann im Wettbewerbsrecht erfolgen, um Marktteilnehmer aufgrund von unbedeutenden Wettbewerbsverstößen zu schikanieren, um ein lukratives Geschäftsmodell für den Abmahner und Abmahnanwalt zu schaffen oder gar um richtiggehend Jagd auf Vertragsstrafen zu machen. Das haben wir leider alles in der Praxis bereits erlebt.

Gleichwohl gibt es Fälle – wie den vorliegenden – die einen derart eklatanten Verstoß gegen den Handelsbrauch und die Spielregeln für einen fairen Wettbewerb bedeuten, dass ein Vorgehen im Wege einer Abmahnung geboten ist.

Haben Sie Fragen zu möglicherweise wettbewerbswidrigen Handlungen von Maklern?

Rechtsanwalt Bräumer, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Sie erreichen uns telefonisch unter  0681 95047-0 oder können uns gerne eine Nachricht schreiben!

 

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